Чи можете ви дозволити собі новий будинок?

Корисні поради для покупців житла у США

Висока інфляція спонукає багатьох американців зафіксувати вартість житла.

Оскільки ціни на житло вже високі, а ставки щодо іпотечного кредиту зростають, чимало покупців вскакують у цей потяг, не будучи готовими. Вони бояться, що ситуація погіршиться.

За даними Національної асоціації ріелторів, середня національна ціна наявних будинків становила 375 300 доларів США, що на 15% більше, ніж 326 300 доларів США роком раніше. За даними Freddie Mac, ставки за 30-річною фіксованою іпотекою становили 5,1% за тиждень, що завершився 5 травня 2022 року, проти 2,98% рік тому.

Це серйозно підірвало можливості потенційних покупців: із початковим внеском у 10% на середній будинок, типовий щомісячний іпотечний платіж зараз становить 1834 доларів США, що на 49% більше, ніж рік тому (1235 доларів), враховуючи вищі ціни та ставки. І тут не враховано інших витрат, що при купівлі не обговорюються (такі як податки на майно, страхування житла та страхування іпотеки, які часто сягають 20% суми).

Отож, вирушаючи на огляд потенційного будинку (open-house circuit), оцініть не лише те, на що ви можете витратити зараз, а й свої потенційні витрати в майбутньому.

Успішно купити житло можна, лише отримавши всю необхідну інформацію.

Важливо зрозуміти, як:

  • підготуватись до купівлі,
  • вибрати іпотечний кредит,
  • придбати будинок.

 

Як підготуватись до купівлі?

  1. Почніть економити якнайшвидше.

Основні витрати, які слід враховувати, купуючи будинок:

 

  • Перший внесок. Він залежатиме від вибраного типу іпотеки та кредитора. Навіть з невеликим першим внеском може бути складно зекономити. Наприклад, перший внесок у розмірі 10% на будинок за 300 тисяч доларів становитиме 30 тисяч.
  • Витрати на обслуговування іпотечного кредиту. Вони, зазвичай, становлять від 2% до 5% від суми позики. Продавець може оплатити частину цих витрат на ваше прохання.
  • Витрати на заселення. Відкладіть трохи грошей на ремонт будинку, його модернізацію та меблі.

 

  1. Вирішіть, за якою ціною можете собі дозволити будинок

Важливо чітко зрозуміти, що ви можете собі дозволити.

Відповідь залежатиме від величини домогосподарства, доходу, складу сім’ї та інших факторів.

Спеціалісти з фінансового планування радять дотримуватися таких розрахунків: витрачайте не більше 28% свого доходу на житло – іпотечні платежі, податки на нерухомість, страхування – і додаткові 1-2% на ремонт і технічне обслуговування.

 

  1. Коригуйте свої очікування.

Через підвищення процентних ставок багатьом людям довелося суттєво обмежити свій ціновий діапазон і купувати дешевше житло. Сім’я, яка заробляє 125 тисяч доларів, могла придбати будинок за 465 тисяч доларів, коли відсоткова ставка становила 3%. За словами Еріка Роберджа, фінансиста та засновника Beyond Your Hammock у Бостоні, при 5% ставці тепер родина зможе купити будинок за 405 тисяч доларів.

Оскільки багато американців переїжджають з міст у більші будинки в передмістя, доведеться порахувати, скільки, наприклад, буде коштувати утримання та облаштування цього будинку або ж скільки доведеться витратити на транспорт.

 

  1. Перевірте свій кредит та зміцніть свою кредитну історію.

Ваш кредитний рейтинг визначатиме, чи маєте ви право на іпотечний кредит, і впливатиме на процентні ставки, які запропонують позикодавці. Щоб підсилити свій кредитний рейтинг:

  • Отримайте безкоштовні копії своїх кредитних звітів у кожному з трьох кредитних бюро – Experian, Equifax та TransUnion. Помилки, які можуть зашкодити вашій кредитній історії, оскаржуйте.
  • Своєчасно сплачуйте всі рахунки, а залишки на кредитних картках повинні бути якнайнижчими.
  • Тримайте відкритими поточні кредитні картки. Закриття картки збільшить частину доступного кредиту, який ви використовуєте, що може знизити ваш бал.
  • Відстежуйте свою кредитну історію. NerdWallet безкоштовно оновлює кредитний бал щотижня.

 

Як вибрати іпотечний кредит?

  1. Вивчіть варіанти іпотечного кредитування.

Наявні різноманітні іпотечні кредити з різними початковими внесками та умовами. Є різні строки іпотеки. Більшість покупців житла обирають 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. А є 15-річна позика, яка має нижчу процентну ставку, ніж 30-річна, але щомісячні виплати більші.

  1. Дізнайтесь про програми допомоги покупцям, які вперше придбали житло.

Багато штатів, а також деякі міста та округи пропонують програми, які поєднують у собі іпотечні кредити з низькою процентною ставкою, а також пропонують допоміжні авансові платежі та допомогу при закритті витрат.

  1. Ставтесь до іпотеки з регульованою ставкою обережно.

Іпотека з регульованою ставкою зазвичай має нижчі ставки, ніж іпотека з фіксованою ставкою на певний період, часто три або п’ять років. Після цього вони змінюються за графіком, як правило, щороку.

За даними Freddie Mac, середня процентна ставка для іпотеки з регульованою ставкою 5/1 – фіксована протягом перших п’яти років і змінюється щороку – становила 3,78% за тиждень. Торік він становив 2,64%.

Будьте ще обережнішими з так званим альтернативним фінансуванням – домовленістю про контракти та кредити на нерухомість, що регулярно використовуються для купівлі промислових будинків – які часто не мають типових засобів захисту споживачів.

  1. Отримайте лист попереднього підтвердження.

Попереднє підтвердження іпотечного кредиту – це згода позикодавця позичити певну суму на певних умовах. Наявність такого листа свідчить про те, що для продавців будинків та агентів з нерухомості – ви серйозний покупець, і маєте перевагу над покупцями будинків, які не надали такого листа.

Подайте заявку на попереднє підтвердження, коли будете готові купити будинок.

 

Як придбати будинок?

  1. Виберіть тип будинку та мікрорайон.

Зважте плюси і мінуси різних типів будинків, враховуючи ваш спосіб життя та бюджет.

Подумайте про свої довгострокові потреби і про те, що найкраще для вас. Якщо ви плануєте створити сім’ю або збільшити її, може є сенс придбати житло з додатковими кімнатами.

Ретельно ознайомтесь з потенційними районами. Виберіть один із найзручніших для вас, протестуйте поїздку від будинку до роботи в години пік.

  1. Ретельно вибирайте агента з нерухомості.

Фаховий агент з нерухомості вивчить ринок і запропонує будинки, які відповідають вашим потребам, консультуватиме вас. Отримайте відгуки про роботу агента від інших його клієнтів, які купували житло.

  1. Інші витрати.

Вартість будинку може здатися найболючішою в найближчій перспективі, але згодом інші витрати можуть бути такими ж важкими.

Економісти Fannie Mae проаналізували витрати, які виникають протягом семи років користування житлом, і виявили, що інші постійні витрати – комунальні послуги, податки на нерухомість та ремонт житла — разом складають приблизно половину витрат позичальника, тоді як трансакційні становили тільки 20%.

Їхній висновок: “Позика – це велика частина вартості житла, але ця вартість часто затьмарюється комунальними послугами, податками на нерухомість, ремонтом житла та одноразовими платежами при купівлі та продажі житла”.

  1. Придбайте страховку для дому.

Ваш кредитор вимагатиме, щоб до погашення кредиту ви придбали страховку для власників житла. Вона покриває витрати на ремонт будинку та заміну речей, якщо вони пошкоджені внаслідок інциденту, про який йдеться в полісі. Придбайте страховий поліс з достатньою страховою сумою, яка б покривала витрати на відбудову будинку, якщо він буде зруйнований.